马后炮:我当初为什么不买房

首先申明,以下内容全部是基于个人情况和个人扭曲的价值观,个人也没啥经济学常识。纯属个人碎碎念,不具有参考价值。

这几天似乎各种消息满天飞,说涨的有,说跌的也有,说交易量会大跌的都有。总之什么都有,我从中也分析不出啥,但我有一种感觉,那就是对比前几年,房价没有那么稳了。
于是想起前几年和几个朋友聊天说不想买房,以及前两年对抗家里想让我买房经历,就有了这个算是半个总结,半个马后炮的东西。

我的情况

只是个大概介绍,因为人和人是不一样的。一方面是人的出生没法选择,二方面人的价值观各不相同。所以不同的人对吃榴莲这件事情的态度是不一样的,我也时常向我父母抱怨说:“就你们这点家底,把我生下来干嘛?生下来劳动的?”

首先,因为我是独生子女,加上父母并不算佛系,所以整个家庭的中心必然是我,至少大是大非上,必然是以我的利益为中心的。对此我表示感恩。
第二,因为我的父母并不佛系,所以我的父母会试图直接干涉的我的生活。同时熟悉我的朋友应该都知道,我的想法还是蛮多的。这就导致矛盾早早就爆发了,加上那一段时间自己还算争气,加上上一条的加成,早早的就彻底终结了一切干涉。
最后,结合上面两点,住家里对我来说不是什么问题……

当然,因为毕竟有代沟,所以肯定是不想和父母一起住的。
其二,老房子的拉跨不是一般的拉跨,主要地理位置“完美”,噪音实现了最大化。

但我这个人吧,还是优先限制自己的需求的。比如曾经家里有提议说给老房子重新装修,把隔音做好一点之类的。但没有实施,倒不是没钱,而是愿意给改善居住条件的预算占比太低了。说人话就是不愿意为改善生活花这一笔钱。

因此,在暂时没有想改善水深火热的居住条件的情况下,我考虑买房的主要目的是投资

(至于父母,父母自有父母福,他们有别的选择可以在只付出轻量代价就改善居住条件。)

买房等涨了卖

不得不承认这个对我是很有吸引力的。我承认,至少前几年我承认,我认同房价是会涨的,大概率是能从中套利的。但是很遗憾的,我输不起,当年输不起,现在也输不起。

首先,指望全款是不可能的。想想看,如果是为了买了再卖,那么不妨假设房价能涨,那么我就能在一到两年内把所有的成本和负债以现金的形式收回来。和只赚一个差价相比,把通胀留给银行,自己拿钱买点债券不香?
当然,不排除未来通胀率由于某种玄学原因长期保持负值,或者没啥好的投资方向。但如果真的是这样,我到时候再还不香?
因此,如果是为了这个目的,恨不能背个100年的房贷。

但是这个操作有个前提,就是能卖出去。从背上贷款到把房子卖出去,我多少得等这个房子再涨一段时间吧?总不能说,我上午背贷款,下午过户,第二天就涨个10%,然后第二天下午立刻就和买家交易。
因此我当时对这条路的担心是,价格涨的太快,政府会干预。涨的太慢,我需要持有这个房子的时间就需要增加。
到这里就很致命了。要么就是被干预,导致难以卖出。要么就是不用干预就卖不出去。不论如何这个过程都需要时间。

于是我财政的风险部门就跳出来了。众所周知,整个财政系统的风险部门的主要任务就是把我自己吓死,这样我无法操作,就不会有风险了。当时的担心主要在于:

  1. 收入不稳定。很明显的,上午背贷款,下午公司就开除。N+1?等仲裁吧,仲裁完了还得起诉才能拿到钱。但一旦我的现金流出现问题,那么在我拿到公司开除的赔偿前,我的房子已经被银行拍卖了。
  2. 是的,我当年真的相信房价会涨。但我也真的觉得这个会是个社会问题。那么,我怎么保证房价真的会涨?跌了那可真的就崩了。
  3. 忍不住要自己住。不得不说,以我的惰性要不是靠财政系统撑着,估计早就肌肉萎缩了。经过了一系列的折腾,再面对不确定性,外加本身居住条件也确实需要改善。房价跌了,认栽住进去;房价涨了,再等等再等等,手里捂热乎了再卖。到最后很可能需要额外的压力来保证计划的执行。

所以,这个操作要被执行的条件是:

  1. 虽然我坚决要求背100年的贷款,但是同时,我得完全具有随时全款的能力。
  2. 要同时配置其他的投资,使得即使房价下跌,仍然可以依靠其他投资维持整体收益为正。
  3. 一定会需要中介。否则交易成本完全无法承担,时间精力的投入都是很可怕的。

于是这个操作大概需要一套房子的3-5倍的其他资产对我来说才是安全的。然而,我没有这么多钱,因此对我来水哦风险太高了。

买房收租

首先举个乐观的例子,我以1万/平,买了100平,以3000块/月租出去。有一说一,我觉得买不到这么便宜的,或者这么便宜的地段租不到这么高,因此是窃以为是乐观估计了。那么一年下来收益率是3.6%。
对比隔壁的余额宝的2%,多少还是差点意思,更不要说和国债比较了。因此指望一直收租是不可能的。

但短期内就卖出去也是不可能的,因为出租的手续和出售的手续本身就很麻烦。如果要短期内就卖出,那还不如不租,直接卖就好了。
于是必然就是租个十几年几十年,然后再卖出去。

不得不说,这个操作的确是合理的。但对比直接卖的操作,只减少了一个风险:长期看基本上能保证纸面上的房价一定会涨。因此是稳稳的收益,能对抗通胀。

但是,几年前我在考虑的时候也没有选择这个路,主要的问题是:

  1. 全款的资产+租房中介。再怎么说,还是一笔不小的资金要求,依然输不起。
  2. 中期压力。毕竟成都的房价可以说以一波涨起来的。这背后到底多少水分我不知道。但凭着盲目的直觉,怀疑在中期(5-10年左右)房价怎么也该歇一歇了。而那时,如果其他投资品或者物价继续涨,但是房价停滞,我可能也得迫于审计压力选择暂时卖出房子。
  3. 虽然有点坑,但比较一下沪深300?
  4. 说是租,我觉得真的保不齐我自己就住进去了……

于是。的确出租是个很好的操作。但我不一定熬得住,也不一定输得起,而这个路子也不一定赚的够。

当时没考虑到的

人口

现在看来,当时没考虑到的是人口。虽然我的确吐槽过这样的人口结构下我是实在不明白交社保的意义。但考虑到土地红线,和城市的吸引,我当时反正不觉得人口会对房价产生什么影响。

失业

这个我考虑到了,但是又没有完全考虑到。当年考虑失业风险主要是出于企业抽风以及自身能力抽风的两种情况。
但从现今的眼光看,存在一整个行业直接凉掉的可能。因此当年对失业的风险估计其实是被低估了,而且是被严重低估了。

房产税

这个又是一个我想到了,但是又没有完全想到的东西。说想到了是因为我的确想到了这个可能,但我轻易地就给出了直接转嫁给租客就行了的结论。没想到是阶梯制下的房产税可能导致从第3套房开始无法转嫁的问题。
属于太菜,想事物还是不够全面,知识储备也不够,见过的世面也不够。

双向限价

这个我真的没想到。一方面是我确实不关心三四线城市的房产,二是我确实没想到三四线城市这么快就开始出现动摇。

我买房的计划

总体来说,四个字:房住不炒。

倒不是说我不想炒,而是自身的资产非常有限,又不愿意加太多的杠杆。炒起来风险大的同时自身承受能力也不高。

如果真的要说买房,可能是等政策稳定了,且我足够的有钱了再说。换句话说,下辈子吧(指我穷,没钱)。

总结

说白了,就是仔细衡量了自身的情况和风险承受能力之后,最后非常不专业且缺乏常识的考虑了大环境后。我当年决定打死不买,然后现在回过头来看,一方面觉得庆幸当年没买,二方面发现当年自己还是太菜,基本只能靠运气。

至于如果未来几年房价大涨打我此刻的脸怎么办?不怕,如果真是那样,我可能已经跑西伯利亚定居了,毕竟窝在被子里睡大头觉才是真的。

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